[摘要] 中房信分析师薛建雄认为，招商海德公馆的定价很有竞争力，明显比同区位其他楼盘要低，“再加上靠近轨交、品牌开发商，开盘销量在100套以内，不能算好。”
11月25日，早报记者来到宝山杨行板块的招商[简介 动态]海德公馆售楼处时，天空还飘着细雨。据现场一名销售人员介绍，该楼盘此次推出了160套92平方米两房和133平方米三房，“优惠后两房均价在1.5万-1.6万元/平方米，三房均价在1.3万-1.4万元/平方米。优惠总额约为10万元。”
截至昨日下午2时，售楼处现场张贴的销控表显示，该楼盘已定售（预定及销售）出房源75套。
中房信分析师薛建雄认为，招商海德公馆的定价很有竞争力，明显比同区位其他楼盘要低，“再加上靠近轨交、品牌开发商，开盘销量在100套以内，不能算好。”
“杨行板块新盘不少”
按现场销售人员的说法，招商海德公馆并未一次性推出预售证上的所有房源。
该销售人员称，领取预售证的房源为330套，但此次开盘只拿出了其中的一半，“另外一半12月底或者明年推，下次开盘恐怕就不是这个价了。”
不过，也有销售人员称，下次开盘的具体时间没定，价格目前也完全不知道，“可能会根据这次开盘的销售情况定。”
薛建雄猜测，招商海德公馆此番未能尽数推出房源，应该并不是为了明年涨价而惜售，而是客户积累情况不理想，“它实际开出的较低价格就是为了跑量的，这一价格其实已引发了周边楼盘的价格战。如果开发商是为了保证利润，完全可以将价格定高。”
某上市房企营销总监进一步说，从去化率上看，开盘销售一半肯定算不上非常好，但也还可以。当天的销量基本可以反映出该楼盘前期有效客户积累的数量。
某外资房企高管则提到，该楼盘虽然单价较低，但总价偏高，而刚需客户对价格是比较敏感的。“一次推100多套也算正常的开盘节奏，不是惜售。”
“由于竞争激烈，预计招商海德公馆另外一半房源元旦前后就会再次加推，价格不会提，而会稳住。”薛建雄还提到，招商海德公馆开盘销售情况一般，也反映出板块内刚需项目竞争的激烈程度，也可能与上周末阴雨的天气有关。
可见的是，招商海德公馆所处区域在售新盘不少。
昨日下午，该楼盘附近的轨交站点富锦路站出口处，二三十名房产中介、广告人员聚集推介周边新盘。据现场一中介称，该区域的远洋[简介 动态]香奈也是不久前刚开盘，目前均价在1.7万元/平方米，距离轨交站点略远些的万业紫辰苑[消息 价格 户型 点评]的均价在1.4万-1.5万元/平方米，而临近月浦板块的宝华盛世花园均价则为1.1万-1.2万元/平方米。
“嘉定板块成交平淡”
同样在上周末首次开盘的，还有位于嘉定新城板块的保利星海屿。
该楼盘售楼处一销售人员在电话里称，该楼盘此次推出了100多套带装修的两房、三房，优惠后均价在1.75万-1.85万元/平方米。虽然单价不低，但该销售人员称“销售情况良好，较高楼层的房源已所剩不多”。
不过，薛建雄认为，该楼盘受成本因素影响，定价过高，销量可能未必理想。
沪上某刚需楼盘开发商亦称，嘉定新城板块是传统的刚需板块，保利星海屿中高端的定价路线与周边市场不符，目前的价格获得较高市场接受度的可能性不大。
据嘉定新城某刚需楼盘负责人介绍，由于9、10月推盘较猛，进入11月该板块内刚需楼盘加推的不多，年内新增入市的楼盘也没有多少。近期板块内刚需成交一般，在现在这个时候大幅加推的主要还是为了冲指标，任务完成较好的开发商一般不会有太大推盘动作。
“现在主要是为明年做准备。”该负责人称，上海楼市在今年4、5月和7、8月已经有过几波小高潮，各开发商的业绩、资金情况都不差。目前对于开发商来说，主要是为明年的市场做准备、做铺垫。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
